Brest
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ETAT DES LIEUX: COMMENT BIEN LE RÉALISER?

Publié par Brest le 10/10/2020

Lorsque vous louez un appartement ou une maison, il est important de réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie avec le propriétaire du bien ou l'agence immobilière. L'état des lieux n'est pas obligatoire mais il est vivement recommandé pour protéger le locataire des éventuelles dégradations antérieures à son entrée dans les lieux mais il permet également au propriétaire de garantir l'état dans lequel il délivre le logement.



Qu'est ce qu'un état des lieux ?


Dans le cadre d'une location, c'est un document qui décrit, en détails, l'état du bien donné à la date d'entrée dans les lieux par le locataire. Ce constat est établi entre le propriétaire du bien et son locataire. Un état des lieux de sortie est également réalisé lorsque le locataire quitte le logement (état des lieux de sortie). Il va permettre de constater, si il y a eu dégradations ou non par le locataire. Le cas échéant, le propriétaire peut être amené à retenir, sur le dépôt de garantie, le coût des dégradations imputables au locataire. Des devis devront être réalisés pour justifier le montant retenu.


Depuis la loi ALUR, il est possible de faire un état des lieux dématérialisé et de pouvoir l’illustrer de photos.


Bon à savoir :

Suite à l'état des lieux d'entrée, le locataire dispose de 10 jours pour demander au bailleur de modifier des éléments qu'il aurait constaté après avoir signé le document d'état des lieux d'entrée et pendant le premier mois de chauffe concernant l'installation chauffage. Si le propriétaire du bien refuse d’intégrer ces modifications, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver une solution amiable à ce désaccord.



Qu'est ce que la grille de vétusté?


La grille de vétusté est un document qui peut être annexé à l'état des lieux pour qualifier le niveau d'usure normal des équipements matériaux et par conséquent n'engage pas la responsabilité du locataire. L'usure normale ne donnera pas lieu à une retenue sur le montant du dépôt de garantie. La loi ALUR a donné une vraie valeur juridique à ce document pour une meilleure protection des locataires.




Ne pas confondre la caution et le dépôt de garantie


La caution est une personne physique ou morale qui se porte garant du locataire. Elle s’engage à payer solidairement le loyer si le locataire ne le fait plus.


Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur par le locataire, à la signature du bail. À la fin du bail, cette somme doit être restituée au locataire, en totalité ou partiellement si le propriétaire estime, à l’issue de l’état des lieux de sortie, que des retenues doivent être effectuées pour impayés de loyers, charges, travaux locatifs, dégradations, etc. Enfin, le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé. Il doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.



Les mentions obligatoires de l'état des lieux


La forme de l’état des lieux


Le document doit permettre une comparaison facile de l'état du logement. La loi ALUR prévoit deux possibilités:


  • la réalisation d'un document unique comprenant deux colonnes: l'une pour l'entrée du locataire dans le logement, et la seconde concernant sa sortie
  • la réalisation de deux documents distincts avec une présentation identique


Le contenu de l’état des lieux


Il doit avoir obligatoirement noté les mentions ci-dessous:


  • le nom de l’état des lieux réalisé ;
  • la date de réalisation du document ;
  • le nom et l’adresse de chacune des parties ;
  • le relevé des compteurs individuels d’eau et d’énergie le cas échéant ;
  • le nombre de clés remises au locataire ;
  • une description précise de l’état de chaque pièce et chaque élément y figurant ;
  • la signature des parties.



État des lieux de sortie


En amont de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut demander un « pré-état des lieux ». L’objectif est de constater en amont avec le locataire d’éventuelles dégradations que le locataire pourrait réparer avant son départ et limiter ainsi le prélèvement sur son dépôt de garantie. Cette visite conseil n’est pas obligatoire, mais est recommandée et doit être proposée le plus tôt possible à partir du moment où le locataire a notifié son congé.



L'état des lieux est un document préconisé pour tout contrat de location. Propriétaire comme locataire, nous vous conseillons vivement de ne pas faire l'impasse sur celui-ci pour éviter des déconvenues entre le propriétaire et le locataire à la sortie du logement.

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